年収360万円から資産1億3000万円を築く法

2005年発行の一応は「不動産投資本」の一種と位置づけてよいでしょう。昨今の不動産投資ブームが起こるより若干早い始動で成功した先駆者的立場の著者。会社務めのサラリーマン時代に株式投資で資産を作り、それを元にして不動産投資を開始した。著者のサラリーマン年収は300万円台で最も多いと思われる平均値。いやこれからの社会ではこの平均値さえも下がるかもしれない。前半は株式投資で成功するための手段が記載されています。「低位株」「仕手株」と言われる毎年決まったような上げ下げをする「100円〜300円くらいの株式」が低いときに大量購入し、暴騰するまで只管待つという「待ちの作戦」。具体的な銘柄が列挙されていますので、その株式の値動きを集中的にチェック・マークすればいいという仕事で忙しいサラリーマンでも取り組みやすい手法なのでマネは可能。これらの株式の値動きには特徴があり、毎年４〜５月に高騰し、年末に掛けて下がるので11〜翌1月に掛けて購入する。これを繰り返すことで「倍々ゲーム」のように毎年資産を増やしてきた著者の実績は侮れない。但し、注意点もある。・銘柄がそもそも企業実績重視ではない低位株。なので100円切ると倒産の危機が増すので100円以下のものは手を出さない。・借金する「信用取引」には絶対に手を出さない。・やはり低位株とはいえ業績を見て債務超過等に陥っていない企業を選択する。そして株式である程度の資産が出来てきたら「不動産を購入」していきます。著者は最初にワンルーム投資を勧めておりますが、ワンルームは止めたほうがいいです。「管理費・修繕積立金」で負担が重いし、何よりも投資のスピードが遅すぎます。スピード上げるには複数戸の購入が必要になり、何回売買契約するんだってことになります。ワンルームに投資するくらいなら同じ価格で買える土地付きの「中古戸建」を買いましょう。戸建は供給が少ないので、差別化になるのと管理費等の毎月のランニングコストが不要。さらに管理も楽です。融資をある程度使える人はアパート一棟・マンション一棟からいきなり始めること。そのほうがお金が貯まるスピードが断然早く、投資の効率が良い。利回りは15％以上は確保しておかないと今後の経営リスクが高くなります。勿論、最初は中古物件です。新築は無視しましょう。著者はいきなり2棟目で「新築物件を建築」してしまっておりますが、よほど物件自体が他の賃貸物件と差別化が図れるものでない限り、供給過剰を後押ししていることになるので止めたほうがいいですね。例えば、築年が20年くらいの物件ばかりを何棟も持ってしまい、大規模修繕がほぼ同時期に発生しそうでバランスが悪いというならまだ分りますが、いきなり2棟目くらいで土地を購入しての新築アパートは時期尚早です。投資家の書いた本で「自分でアパートを新築する」のは少数派で、ほとんどは利回りの取れる中古物件を買う手法です。だから逆に「物件を建てるまでの工程」が記載されているこの本は珍しいという希少価値は確かにあります。著者は他のライバル物件との差別化として・外国人可能・ペット可能・高齢者可能・バリアフリーマンションを挙げておりますが、バリアフリー以外はライバル物件もすぐに追従が可能で全然差別化とはいえない時代かと思います。差別化なら建築の段階で「そういう設備」を物件に組み込んでおかなければならず、後付変更は基本的にNGです。株に関してはアリかと思いますが、不動産投資に関して学ぶにはページが全然足りないですね。不動産投資本としては「★２つ」というところです。但し、株式で稼いで不動産投資に移行して安定収入という流れ自体は悪くないので総合で★４ツです。まずは株式で集中して資金を稼がないと話進みません。その点では他の投資本のオークション転売で資金稼ぎと本質は同じですね。